Un récent arrêt de la Cour de cassation⁽¹⁾ confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte⁽²⁾. A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement⁽³⁾.

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal⁽⁴⁾. Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal⁽⁵⁾.

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur⁽⁶⁾. Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée⁽⁷⁾.

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1^er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM

Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’échec du projet de cession.

Il convient donc de faire très attention lorsqu’on utilise l’arme du véto dans le cas d’un projet de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’éventuel refus de donner son agrément devant nécessairement être fondé.

Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial.

Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux.

Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande car malgré la non-conformité, il avait pu, pendant toute la durée du bail, exploiter les locaux tout comme le précédent locataire.

La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 11 octobre 2011 a censuré la Cour d’Appel considérant que le bail devait faire l’objet d’une résiliation à partir du moment où les locaux n’étaient pas conformes à l’activité exercée dans les lieux même si cette activité n’avait pas été paralysée.

Deux conséquences pratiques au regard de cette décision :

• Il est impératif de veiller à la parfaite conformité des locaux à l’activité qui devra y être exercée avant la conclusion du bail et ce, d’autant, qu’à défaut tout administrateur de biens verrait sa responsabilité engagée  ;
• Il est judicieux de veiller à ce que le bail commercial comporte une clause par laquelle l’ensemble des mises en conformité, notamment au regard des règles sanitaires, de sécurité incendie et celles résultant du droit du travail, soient transférées à la charge du preneur et ce, de manière explicite et non équivoque.

source: Maitre FOURN Christian

Lorsqu’un bail professionnel ou d’habitation arrive à terme, il se reconduit en principe pour une même durée que celle du bail initial.

Il en va tout autrement pour les baux commerciaux.

Bien connaître les règles spécifiques qui s’appliquent au propriétaire comme au locataire peut être déterminant pour chacune des parties.

JACAR IMMOBILIER fait le point avec Maître Christian FOURN, Avocat spécialisé en droit immobilier. Interview :

Que l’on soit propriétaire ou locataire, quelles sont les règles pour mettre un terme à un bail commercial ?

Le bail commercial est en principe d’une durée de 9 années.

A l’issue de cette période, si le bailleur et le preneur restent silencieux, le bail se poursuit pour une durée indéterminée jusqu’à ce qu’une des parties au contrat reprenne l’initiative.

Le bailleur peut délivrer un congé et le preneur, quant à lui, un congé ou plus généralement une demande de renouvellement.

Le bailleur peut délivrer son congé pour le terme du bail à condition que celui-ci soit notifié par huissier au moins 6 mois à l’avance. Le locataire, de son côté, ne peut pas encore formuler sa demande de renouvellement, celle-ci étant uniquement recevable lorsqu’il reste moins de 6 mois avant la fin du bail.

Lorsque le terme du bail est passé et le que le contrat se poursuit pour une durée indéterminée, le bailleur peut notifier à tout moment son congé en respectant un préavis de 6 mois et à condition que le congé soit notifié pour la fin d’un trimestre civil.

Le preneur, quant à lui, peut notifier à tout moment sa demande de renouvellement, celle-ci prenant effet pour le trimestre civil suivant la délivrance de l’acte.

A titre d’exemple, lorsque le bail s’est poursuivi au-delà de son terme, le bailleur pourrait aujourd’hui délivrer un congé à son locataire prenant effet au 30 juin 2010 alors que le locataire pourrait notifier sa demande de renouvellement prenant effet au 1er janvier 2010.

Existe-t-il plusieurs types de congés ?

Oui, il existe 4 types de congés que peut délivrer le bailleur à son locataire.

le congé avec offre de renouvellement du bail ;
le congé sans offre de renouvellement mais offre de versement d’une indemnité d’éviction (qui sera généralement fixée par le Tribunal) ;
le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction (le bailleur devant justifier d’un motif grave et légitime) ;
le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux et donc du droit au renouvellement

Il ne sera pas abordé ici les congés spécifiques tels que visés à l’article L.145-18 (construction ou reconstruction de l’immeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partiel des locaux à usage d’habitation) du Code de Commerce.

Dans tous les cas, le but du congé est de mettre un terme au bail en cours.

Le locataire peut délivrer un congé soit pour la fin d’une période triennale, soit pour le terme du contrat. Ce congé n’a pas à être motivé mais implique un départ effectif du locataire.

La demande de renouvellement formulée par le preneur met un terme au bail en cours et permet, si le bailleur en est d’accord, de faire partir un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, seul le loyer pouvant, dans certaines conditions être modifié.

Comment savoir quel type de congé donner ?

Chaque congé peut trouver à s’appliquer dans un contexte précis.

• Le congé sans offre de renouvellement avec versement d’une indemnité d’éviction est en général employé lorsque le propriétaire a un intérêt financier au départ de son locataire.

Rappelons qu’un loyer commercial est plafonné au regard de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction.

Or, il arrive fréquemment que le loyer appliqué en fin de bail soit inférieur à la valeur locative.

Si le bailleur ne peut invoquer un motif de déplafonnement, et donc obtenir la revalorisation de son loyer, il est parfois financièrement intéressant d’obtenir le départ du locataire en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction (indemnité qui sera d’ailleurs généralement déductible des revenus fonciers).

Il est souhaitable d’avoir une idée du montant de l’indemnité d’éviction que pourrait payer le propriétaire et déterminer de quelle manière cette indemnité pourrait être amortie par l’augmentation du loyer.

Ce congé doit toutefois être maniée avec précaution car si le bailleur a toujours la possibilité de faire marche arrière et de consentir finalement au renouvellement du bail si l’indemnité qu’il doit verser est trop importante par exemple, la possibilité de changer d’avis peut être paralysé par le départ volontaire du locataire avant la fixation définitive de l’indemnité.

• Le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction est délivrée pour sanctionner un comportement du locataire.

Il appartient au bailleur de justifier d’un motif grave et légitime étant ici rappelé que la gravité des motifs est soumis à l’appréciation souveraine des Juges du Fond.

• Le congé portant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux peut s’avérer être une arme redoutable à l’encontre d’un locataire qui aurait pu être négligeant.

Il est en effet rappelé que si le droit au renouvellement est un principe fondamental qui protège tout locataire commercial, encore faut-il pour bénéficier de ce droit, remplir toutes les conditions fixées par la loi et notamment l’obligation d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués, même s’il s’agit d’un établissement secondaire.

Le défaut d’immatriculation du preneur prive ce dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui délivrer congé sans lui proposer le versement d’une indemnité d’éviction.

Ce type de congé sera généralement notifié à un locataire lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative et que le bailleur n’est pas en mesure d’invoquer un motif de déplafonnement.

Le bailleur pourra ainsi relouer son local à moindre frais, à des conditions financières optimales.

• L’intérêt du congé avec offre de renouvellement va dépendre en général du montant du loyer.

Si au terme du bail en cours, le loyer qui est appliqué est considéré comme normal, alors le bailleur ne tirera que peu d’avantage à délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Le seul intérêt pour lui est de contraindre le locataire pour une nouvelle période de 3 années, le preneur ne pouvant donner son congé qu’au terme de chaque période triennale.

Second cas, le loyer est très inférieur à la valeur locative mais le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour solliciter le déplafonnement du loyer.

Dans cette hypothèse, le bailleur n’a aucun intérêt à délivrer un congé et il serait plutôt opportun de laisser le bail se poursuivre afin qu’il dépasse une durée de 12 ans, ce qui permettra alors au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier au préalable de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Troisième cas, le loyer en fin de bail est faible et le propriétaire peut invoquer un motif de déplafonnement valable.

Il aura alors intérêt à délivrer un congé avec offre de renouvellement proposant le montant du nouveau loyer qu’il souhaite voir appliqué, loyer qui sera fixé, à défaut d’accord entre les parties, par le Tribunal, qui se prononcera tout d’abord sur la pertinence du motif de déplafonnement puis sur la valeur locative.

• Enfin, la demande de renouvellement du locataire est plus rarement mise en œuvre.

Le locataire veillera notamment à ce que son bail, s’il se poursuit pour une durée indéterminée au-delà du terme contractuel, ne dépasse pas la durée de 12 années car autrement cela permettra au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Le locataire sera donc avisé de notifier, par voie d’huissier, sa demande de renouvellement durant la 11ème année au plus tard.

Le locataire peut aussi avoir intérêt à formuler sa demande de renouvellement s’il envisage notamment la cession de son fonds de commerce.

Cette cession sera facilitée si le bail s’est reconduit pour une nouvelle durée de 9 années.

En conclusion, il apparaît clairement que le terme du contrat qui permet la délivrance des congés est un moment crucial dans la gestion des loyers.

Il est donc essentiel de faire appel à un spécialiste en la matière à défaut de quoi, des opportunités significatives pourraient échapper à l’une ou l’autre des parties.

La non immatriculation du locataire au Registre du Commerce et des Sociétés peut s’avérer lourde de conséquences tant pour le bailleur que pour le preneur. Nous avons interrogé Maître Christian FOURN, avocat spécialisé en droit immobilier, qui nous dresse un panorama des points essentiels à connaître en la matière. Interview.

Pourquoi la question de l’immatriculation au Registre du Commerce se pose t’elle dans le cas de baux commerciaux ?

Initialement, le statut protecteur du régime des baux commerciaux était destiné à s’appliquer aux locations consenties aux commerçants exerçant en nom propre ou sous forme de société. L’Article L145-1 du Code du Commerce précise que le statut s’applique aux commerçants immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés.

L’immatriculation est donc un élément essentiel pour l’application du régime des baux commerciaux.

Il convient de noter que la loi a étendu l’applicabilité du régime à d’autres secteurs d’activité tels les artisans, les artistes, les établissements d’enseignement et récemment aux baux affectés à un usage professionnel.. La question de l’immatriculation ne les concerne pas.

Quelles sont les conséquences respectives pour le bailleur et pour le preneur en cas de non immatriculation du locataire ?

Lors de la conclusion du bail il existe deux situations. Soit le bail est conclu avec une personne physique, soit il l’est avec une personne morale.

Pour la première hypothèse, si la personne physique commerçante n’est pas immatriculée au moment de la conclusion du bail, il n’y aura pas d’incidence sur la validité de celui-ci. La jurisprudence est claire sur le fait que la validité du bail ne peut être remise en cause pour défaut d’immatriculation au moment de sa conclusion, à moins bien sur que les parties aient expressément stipulées que l’immatriculation était une condition de la validité du bail, ce qui est rarement le cas.

Dans le second cas, il arrive fréquemment que la société locataire soit en cours de formation au moment de la conclusion du bail ; l’un des associés signe alors le bail au nom et pour le compte de la société en cours d’immatriculation.

Parfois hélas, l’immatriculation n’aura pas lieu.

Du côté du bailleur cela à une incidence importante : il existe un bail mais la société locataire n’existe pas. Il est donc essentiel de prévoir dans la rédaction du bail l’obligation pour le locataire de justifier de son immatriculation dans un délai défini (deux mois par exemple) et de préciser qu’à défaut de justification de l’immatriculation le signataire du bail, personne physique, sera tenu de toutes les obligations découlant du bail ;

Du côté du preneur, il est important d’être vigilant à bien immatriculer son entreprise car à défaut le signataire du bail pourrait être tenu personnellement des dettes de loyer et plus généralement des obligations découlant du bail.

Que se passe t’il en fin de bail ?

C’est au moment du renouvellement du bail que la situation peut sérieusement se compliquer.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial le locataire bénéficie d’une protection qui garantie le renouvellement de son bail arrivé à terme. Le législateur a souhaité que le bailleur ne puisse pas dénoncer le bail à sa guise car cela mettrait fin à l’activité commerciale avec toutes les conséquences économiques et sociales que cela pourrait avoir.

Il existe donc un droit fondamental qui est le droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut malgré tout, délivrer un congé sans offre de renouvellement mais à condition de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

Cependant, pour se prévaloir de ce droit fondamental, il faut que le locataire soit immatriculé au Registre du Commerce. S’il ne l’est pas, le bailleur pourra engager une procédure pour lui dénier le droit au renouvellement sans avoir à l’indemniser.

Le propriétaire doit donc vérifier la question de l’immatriculation en fin de bail ; le locataire de son côté doit faire en sorte de l’être.

Y a t’il des situations spécifiques ?

Oui effectivement. C’est par exemple le cas lorsque le fonds de commerce est détenu par plusieurs propriétaires. Jusqu’à une date récente la jurisprudence voulait que dans ce cas tous les
coïndivisaires du fond ou les co-preneurs soient immatriculés au Registre du Commerce, même ceux qui ne l’exploitaient pas. Il est arrivé que certains commerçants se retrouvent expulsés car l’un des preneurs à bail non exploitant n’était pas immatriculé.

La jurisprudence a pu atténuer cette contrainte dans le cas par exemple d’époux mariés sous la communauté de biens, un seul des époux pouvant être immatriculé.

Depuis, suite à un certain nombre de cas qui pouvaient être considérés comme des abus, le législateur a décidé d’assouplir les conditions de l’immatriculation en dispensant les propriétaires indivis du fond de commerce ou les co-preneurs indivis non exploitant de la formalité de l’immatriculation. Il s’agit de la loi du 4 août 2008 qui apporte un grand changement pratique.

Attention, en cas de démembrement de propriété, l’usufruit comme le nu propriétaire doivent être immatriculés, même si le nu propriétaire n’exploite pas personnellement le fonds.

Troisième situation, dans le cas de l’ouverture d’un établissement secondaire même à quelques rues de l’établissement principal, il faut que le second établissement soit immatriculé faute de quoi il ne pourra pas se prévaloir du droit au renouvellement.