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Jurisprudence
Le locataire titulaire d'un bail commercial peut-il exercer la faculté de résiliation triennale autrement que par acte d'huissier de justice ?La jurisprudence de la Cour de cassation est constante pour considérer que le congé triennal doit être délivré par acte d'huissier, au motif que la disposition de l'article L. 145-4 du Code de commerce de laquelle résulte cette exigence est d'ordre public. Cette jurisprudence répute donc nuls les congés délivrés par voie de lettre recommandée, et ceci dans tous les cas, indépendamment de la mauvaise foi éventuelle du bailleur, ou de son absence de préjudice (13 décembre 2000, et 13 janvier 1999 -deux arrêts-, notamment). En revanche, la responsabilité du rédacteur du bail, c'est à dire du bailleur ou de son mandataire, est engagée lorsque ce contrat prévoit, à tort, la possibilité pour le locataire d'exercer la faculté de résiliation triennale par lettre recommandée, et lorsque le congé irrégulier est délivré suffisamment à l'avance pour qu'une régularisation soit possible (en ce sens, Cour de cassation 5 novembre 2003). Dans ce type d'hypothèse, le rédacteur de l'acte devra rembourser au locataire la dette de loyers résultant pour ce dernier de la poursuite du bail au delà de la date d'effet du congé irrégulier, ce qui prive l'action en nullité d'intérêt pratique si le rédacteur est le bailleur.
Source : Service juridique de la Chambre Fnaim Paris et de île de France
Est-il possible de prévoir dans un bail commercial une clause stipulant le renouvellement automatique du bail pour 9 ans et d'en fixer par avance le montant du loyer ?
Effectivement, la clause de renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans est admise et jugée non contraire au statut des baux commerciaux. Elle permet de dispenser les parties d'un congé (avec offre ou demande de renouvellement) pour mettre fin à la tacite reconduction du bail. Concernant la fixation conventionnelle par avance du loyer, cela est également possible mais seulement en matière de locaux non soumis de droit au principe de plafonnement du loyer. C'est ainsi que la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ., 27 octobre 2004) a reconnu la validité d'une telle clause pour des locaux monovalents (hôtels, maisons de repos...), qui je le rappelle sont ceux définis à l'article 23.8 comme des locaux « construits en vue d'une seule utilisation ». Au cas d'espèce cette clause stipulait que le montant du loyer renouvelé serait égal à 1,2 fois le loyer en cours à la veille du renouvellement et il a été jugé que cela n'était pas défavorable au locataire, s'agissant d'un loyer fixé en fonction de la valeur locative hors plafonnement eu égard au marché.
Source : Service juridique de la Chambre Fnaim Paris et de île de France
Dépenses d'acquisition d'équipements ménagers ou électroménagers
Pour mémoire, les dépenses d’amélioration admises en déduction des revenus fonciers sont définies dans l’instruction fiscale du 23 mars 2007 relative au régime d’imposition des revenus fonciers. Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat considère que les dépenses d’acquisition d’équipements ménagers ou électroménagers constituent « des acquisitions de biens mobiliers destinés à ces logements » et non des travaux d’amélioration, et ne sont donc pas déductibles. Cette décision rappelle également que le contribuable peut être amené à produire, sur demande de l’administration fiscale, les pièces permettant de justifier les dépenses déduites au titre des revenus fonciers. Ainsi, des factures globales, portant l’adresse personnelle du contribuable et n’indiquant pas la destination des produits achetés, ne suffisent pas à justifier des dépenses de travaux, malgré l’existence de notes récapitulatives établies par le contribuable.
source: anil
Source : Service juridique de la Chambre Fnaim Paris et de île de France
Est-il possible de prévoir dans un bail commercial une clause stipulant le renouvellement automatique du bail pour 9 ans et d'en fixer par avance le montant du loyer ?
Effectivement, la clause de renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans est admise et jugée non contraire au statut des baux commerciaux. Elle permet de dispenser les parties d'un congé (avec offre ou demande de renouvellement) pour mettre fin à la tacite reconduction du bail. Concernant la fixation conventionnelle par avance du loyer, cela est également possible mais seulement en matière de locaux non soumis de droit au principe de plafonnement du loyer. C'est ainsi que la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ., 27 octobre 2004) a reconnu la validité d'une telle clause pour des locaux monovalents (hôtels, maisons de repos...), qui je le rappelle sont ceux définis à l'article 23.8 comme des locaux « construits en vue d'une seule utilisation ». Au cas d'espèce cette clause stipulait que le montant du loyer renouvelé serait égal à 1,2 fois le loyer en cours à la veille du renouvellement et il a été jugé que cela n'était pas défavorable au locataire, s'agissant d'un loyer fixé en fonction de la valeur locative hors plafonnement eu égard au marché.
Source : Service juridique de la Chambre Fnaim Paris et de île de France
Dépenses d'acquisition d'équipements ménagers ou électroménagers
Pour mémoire, les dépenses d’amélioration admises en déduction des revenus fonciers sont définies dans l’instruction fiscale du 23 mars 2007 relative au régime d’imposition des revenus fonciers. Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat considère que les dépenses d’acquisition d’équipements ménagers ou électroménagers constituent « des acquisitions de biens mobiliers destinés à ces logements » et non des travaux d’amélioration, et ne sont donc pas déductibles. Cette décision rappelle également que le contribuable peut être amené à produire, sur demande de l’administration fiscale, les pièces permettant de justifier les dépenses déduites au titre des revenus fonciers. Ainsi, des factures globales, portant l’adresse personnelle du contribuable et n’indiquant pas la destination des produits achetés, ne suffisent pas à justifier des dépenses de travaux, malgré l’existence de notes récapitulatives établies par le contribuable.
source: anil
